주택담보대출 LTV DTI DSR 그냥 한방에 알아보기

 

내집 마련을 위해 , 또는 내 명의에 주택을 담보로 대출을 받고자 할때 마다

매번 달라지는 정책과 복잡한 용어들로 어렵기만 한 대출문턱, 오늘은 주.담.대의 모든것을

알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

특히 결혼을 앞두고 있는 청년이라면 더 적극적으로 알아야 할 필요가 있습니다.

맨날 들어도 헷갈리는 주택담보대출의 모든 것!! 오늘 시원하게 알고 갑시다.

 

보통 주택을 구매할 때, 대부분의 사람들은 금융회사에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 바로 주택담보대출을 받아서 주택 구매에 필요한 금액을 충당하는 것이죠. 하지만 금융회사는 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않습니다. 나름의 기준이 있어요. 바로 구입할 주택의 가격과 상환능력입니다. 이 2가지 등을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하고 있어요.

 

대출금액 제한 기준?

 

대출금액 제한 기준에는 대표적으로 LTV, DTI. 이렇게 2가지가 있습니다.

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① LTV(주택 담보인정비율) : 40~70%로 제한

LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 쉽게 말하자면 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것이죠. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.

 

 

 

 

② DTI(총부채 상환비율) : 40~70%로 제한

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있습니다. 주택담보대출은 이자상환액만 반영하는 기타 대출과는 차이가 있어요. 바로 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야하기 때문이죠. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 주택담보대출을 받기 전, 꼭 확인하시기 바랍니다.

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위에서 언급한 LTV와 DTI를 제외한 DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시, 적극 고려하는 기준이 되기도 합니다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해서 확인할 수 있습니다.

 

이때 연간 대출상환액은 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액이에요. 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있으니 하단 내용을 참고하세요.

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*제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등

 

① 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 확인하기

주택담보대출을 받기 전, 본인이 주택구입을 희망하는 지역이 투기지역인지 투기과열지구인지 여러 가지 상황을 확인할 필요가 있습니다. 현재 서울은 16개 구가 투기지역으로 지정되었는데요. 투기과열지구는 서울 전 지역이 포함된다고 합니다.

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② 주택보유여부에 따라 적용되는 LTV와 DTI 찾기

위에서 정리한 지역 외에도 주택보유여부에 따라 LTV와 DTI가 달라진다는 점! 한눈에 보기 쉽도록 표에서 확인하세요.

 

최고의 고정금리 주택담보대출

대출상품 명최저금리최고금리평균금리

한국씨티은행 시티주택담보대출	1.96%	3.76%	2.66%
BNK경남은행 BNK357금리안심모기지론	2.13%	3.53%	2.60%
DGB대구은행 DGB HYBRID 모기지론	2.19%	2.79%	2.70%
NH농협은행 채움고정금리모기지론	2.22%	3.62%	2.71%
KB국민은행 FOR YOU 장기대출	2.24%	3.74%	2.64%
고정 주택담보대출 평균금리	2.54%	3.50%	2.81%

 

최고의 변동금리 주택 담보대출

대출상품 명최저금리최고금리평균금리

한국씨티은행 시티주택담보대출	1.53%	3.13%	2.33%
제주은행 제주홈대출	2.29%	3.29%	2.67%
NH농협은행 프리미엄모기지론	2.39%	3.99%	2.55%
BNK경남은행 집집마다 도움대출II	2.41%	3.67%	2.99%
제주은행 제주장기모기지론	2.42%	3.42%	2.87%
변동 주택담보대출 평균금리	2.46%	3.52%	2.71%

변동금리 주택담보대출에 대해 자세히 알아보기

은행별 주택담보대출 경향

시중은행은 보통 신용등급이 출중한 사람들에게 대출하는 것을 선호하고있습니다. 고신용자에게만 대출을 제공한다는 것은 위험성을 줄인다는 것이기 때문에 더욱 낮은 금리로 대출을 제공할 수 있으며 이는 더욱 많은 대출고객을 이끄는 요인이 되기도 합니다. 2020년 7월을 기준으로 은행들이 가장 낮은 금리로 대출을 제공하고 있는것을 보아 대부분 은행들은 고신용자들에게 98% 이상의 대출을 제공하고 있는것을 알수 있습니다.

금리 구간별 취급비중

은행<3%3~3.5%3.5~4%4~4.5%4.5~5%5~5.5%5.5~6%>6%

스탠다드	100	-	-	-	-	-	-	-
씨티은행	99.9	0.1	-	-	-	-	-	-
부산은행	99.3	0.7	-	-	-	-	-	-
하나은행	99.1	0.8	0.1	-	-	-	-	-
경남은행	98.9	1	0.1	-	-	-	-	-
기업은행	98.9	1.1	-	-	-	-	-	-
국민은행	98.4	1.5	0.1	-	-	-	-	-
농협은행	97.5	2.3	0.2	-	-	-	-	-
신한은행	97.1	2.7	0.1	0.1	-	-	-	-
대구은행	96.7	3	-	-	-	-	-	0.3
우리은행	89.6	7.9	2.1	0.3	0.1	-	-	-
광주은행	86.8	8.8	4.4	-	-	-	-	-
전북은행	79.5	17.1	3.2	-	-	0.2	-	-
제주은행	76.9	22.2	0.9	-	-	-	-	-
수협은행	41.1	50.4	8.3	0.2	-	-	-	-

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대출고객의 대다수가 고신용자인 은행이 낮은 금리를 제공하는 것은 은행이 신용등급별로 제공하는 평균 금리에서도 관찰할 수 있습니다. 은행이 고신용자에게 더 많은 대출을 제공할 경우 평균적으로 더 낮은 금리를 제공할 수 있습니다. 따라서 신용등급이 우수하다면 가장 낮은 금리로 대출을 제공하는 은행으로 가는 것이 바람직합니다.

신용등급 별 평균 대출금리 비교

은행1~2등급3~4등급5~6등급7~8등급9~10등급평균금리

씨티은행	2.24	2.23	2.36	2.53	2.70	2.25
기업은행	2.43	2.36	2.82	2.48	-	2.44
스탠다드	2.45	2.46	2.54	2.66	2.34	2.47
농협은행	2.45	2.59	2.67	3.02	-	2.45
광주은행	2.45	2.82	3.34	3.02	-	2.55
신한은행	2.47	2.56	2.63	2.70	3.02	2.53
하나은행	2.51	2.55	2.66	-	-	2.52
부산은행	2.54	2.51	2.58	2.65	-	2.55
제주은행	2.58	2.85	2.96	3.04	3.35	2.61
국민은행	2.60	2.66	2.70	2.80	-	2.62
경남은행	2.69	2.75	2.67	-	-	2.72
수협은행	2.69	2.91	3.14	-	-	2.95
대구은행	2.78	2.91	2.89	2.95	3.36	2.89
우리은행	2.81	2.89	2.96	3.15	4.36	2.87
전북은행	2.88	3.00	2.85	2.94	-	3.01